圖：延長(zhǎng)“按揭貸款保證期”，有助促進(jìn)全社會(huì)向上流動(dòng)、重塑置業(yè)階梯。

　　7月2日，香港房屋委員會(huì)（房委會(huì)）公布數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，居屋第二市場(chǎng)錄得2549宗成交，不但比起去年下半年大升1.4倍，同時(shí)也是2002年有紀(jì)錄以來(lái)的半年新高。筆者認(rèn)為，上述數(shù)字著實(shí)令人感到鼓舞。

　　現(xiàn)屆特區(qū)政府在與立法會(huì)的良性互動(dòng)下，積極發(fā)掘解決房屋問(wèn)題的可行方法，透過(guò)“扭鬆”包括“按揭貸款保證期（擔(dān)保期）”在內(nèi)的措施，在不耗費(fèi)一分一毫的額外公帑下，釋放出逾20萬(wàn)個(gè)未補(bǔ)價(jià)二手居屋單位，更帶動(dòng)銀行按揭、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，以及政府印花稅稅收的增長(zhǎng)。更重要的是，此舉有助促進(jìn)全社會(huì)向上流動(dòng)、重塑置業(yè)階梯，既為居于公屋的青年與“夾心階層”一圓置業(yè)夢(mèng)。當(dāng)他們上流后，又騰出更多公屋予以最基層的市民，形成一舉多得的局面。

　　所謂“按揭貸款保證期”，意思是房委會(huì)為居屋買(mǎi)家作出按揭擔(dān)保，而擔(dān)保期通常由居屋落成的一刻起計(jì)。譬如，過(guò)往的擔(dān)保期為30年，如果買(mǎi)家有意購(gòu)入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測(cè)試的情況下，獲得銀行提供至少20年的貸款期（即“30年保證期減去10年樓齡”），有助分擔(dān)首期開(kāi)支和每月供款額。

　　但隨著本港居屋樓齡漸長(zhǎng)，2023年全港有9成居屋單位的樓齡已超過(guò)20年，當(dāng)中部分更超過(guò)30年，房委會(huì)提供的“30年減樓齡”擔(dān)保期已失去作用，不少“白居二”青年買(mǎi)家和公屋“綠表”買(mǎi)家難以向銀行取得較寬松的按揭年期，未能負(fù)擔(dān)高額首期和每月供款額，最終只能望門(mén)興嘆，只好放棄購(gòu)入心儀的二手居屋。

　　有鑒于此，包括筆者在內(nèi)的“G19”議員去年多次游說(shuō)房屋局等相關(guān)政策局的官員，并輔以大量與居屋樓齡或按揭統(tǒng)計(jì)調(diào)查相關(guān)的數(shù)據(jù)，建議將“按揭貸款保證期”由“30年減樓齡”放寬至“60年減樓齡”。最終，行政長(zhǎng)官和房屋局局長(zhǎng)在2023年施政報(bào)告宣布延長(zhǎng)二手市場(chǎng)按揭貸款保證期至50年，又將最長(zhǎng)還款期延長(zhǎng)至30年，使逾20萬(wàn)伙居屋單位隨即解凍。

　　既然相關(guān)措施取得理想效果，筆者再提出三點(diǎn)建議，期望當(dāng)局予以認(rèn)真考慮，全面扶助青年和“夾心階層”向上流動(dòng)。

　　首先，目前當(dāng)務(wù)之急是將“白居二”計(jì)劃名額由4500個(gè)增至2萬(wàn)個(gè)，并因應(yīng)計(jì)劃的申請(qǐng)趨勢(shì)，將一人申請(qǐng)者的配額由目前占10%調(diào)高至占20%，以增加一人申請(qǐng)者、尤其是青年的中簽機(jī)會(huì)。鑒于部分申請(qǐng)者有意入市，但多次未能中簽，亦建議當(dāng)局優(yōu)化“白居二”計(jì)劃的抽簽和分配機(jī)制，讓一直未能抽中名額的申請(qǐng)者，獲得較高的中簽機(jī)會(huì)。

　　支持居屋長(zhǎng)者業(yè)主“大換細(xì)”

　　其次，考慮引入房委會(huì)長(zhǎng)者業(yè)主“樓換樓”計(jì)劃，鼓勵(lì)釋放較大面積的居屋單位。對(duì)于有意組織家庭的青年及公屋家庭戶而言，傾向選購(gòu)一些面積較大的居屋單位。同時(shí)，不少年長(zhǎng)居屋業(yè)主因子女遷離等原因，或許亦有意賣(mài)出“大單位”，并遷到面積較小的單位居住。然而，不少年長(zhǎng)戶主因擔(dān)心賣(mài)走了一直居住的居屋，特別是一些面積較大、而又未補(bǔ)地價(jià)的居屋后，就會(huì)“買(mǎi)唔返”未補(bǔ)地價(jià)二手居屋單位，因此即使有意放售，但仍會(huì)有所保留。某程度上，這亦會(huì)影響居屋、公屋流轉(zhuǎn)。

　　筆者期望，當(dāng)局盡快推展相關(guān)修例工作，以便實(shí)行房委會(huì)長(zhǎng)者業(yè)主“樓換樓”計(jì)劃，容許房委會(huì)轄下的未補(bǔ)地價(jià)居屋單位的長(zhǎng)者業(yè)主有條件地“大屋換細(xì)屋”，只要提供誘因，讓他們繼續(xù)持有一套居屋單位，相信可增加他們賣(mài)出“大單位”的機(jī)會(huì)。當(dāng)長(zhǎng)者業(yè)主賣(mài)出“大單位”，亦間接為他們釋放一筆可觀的財(cái)富，以應(yīng)對(duì)退休生活所需；公屋“家庭客”隨即可購(gòu)入較大面積的居屋單位，釋出公屋資源予?房戶，真正促進(jìn)社會(huì)向上流動(dòng)。

　　再次，當(dāng)局宜適時(shí)考慮延長(zhǎng)“按揭貸款保證期”至“60年減樓齡”。雖然當(dāng)局一再指出，延長(zhǎng)保證期到50年后，剩余保證期超過(guò)10年的居屋／綠置居單位會(huì)由約14%大幅增至約98%，但亦想要強(qiáng)調(diào)的是，隨著二手居屋樓齡不斷增加，保證期亦會(huì)漸而縮短。

　　根據(jù)香港金融管理局最新數(shù)字，本港長(zhǎng)期未償還按揭貸款的拖欠比率，僅有0.06%至0.09%的極低水平，過(guò)去12個(gè)月的銀行按揭貸款撇賬率更為零。“G19”議員在征詢業(yè)界意見(jiàn)后，也發(fā)現(xiàn)在“樓換樓”及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少于7年，證明“60年減樓齡”措施對(duì)公共財(cái)政的影響極低，不會(huì)因?yàn)檠娱L(zhǎng)按揭保證期而影響公共財(cái)政健康發(fā)展。

　　“切實(shí)排解民生憂難”，既是國(guó)家主席習(xí)近平對(duì)香港特區(qū)政府施政的其中一點(diǎn)“希望”，亦是現(xiàn)屆政府和立法會(huì)同仁共同邁進(jìn)的目標(biāo)?？v然解決房屋問(wèn)題并非一朝一夕的事，但筆者深信，只要調(diào)整策略，多點(diǎn)運(yùn)用現(xiàn)成房屋資源，或許能闖出另一片天，就像居屋“按揭貸款保證期”的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流階梯。