圖：由于唐樓成交疏落，銀行難以根據(jù)最近成交價(jià)為單位進(jìn)行估價(jià)。

　　近年新樓的實(shí)用率愈來(lái)愈低，如想以有限預(yù)算入手實(shí)用率較高的物業(yè)，唐樓則是其中一個(gè)選擇，加上日后有機(jī)會(huì)被市建局或發(fā)展商以可觀的價(jià)格收購(gòu)重建，因此唐樓亦受到部分投資者的青睞。

　　現(xiàn)時(shí)本港大部分唐樓均位于油尖旺、港島及土瓜灣一帶。該類(lèi)物業(yè)特色為層數(shù)少，樓高僅約5至6層，不設(shè)升降機(jī)，由于入場(chǎng)門(mén)檻低，不乏投資者及上車(chē)客垂青。但唐樓按揭申請(qǐng)較一般私樓復(fù)雜，稍不留神就會(huì)影響批核結(jié)果。筆者為大家拆解唐樓的按揭成數(shù)、還款年期等按揭注意事項(xiàng)。

　　唐樓可承造的按揭成數(shù)與一般私人住宅物業(yè)相同，透過(guò)按揭保險(xiǎn)計(jì)劃，樓價(jià)1000萬(wàn)元或以下可借最高九成，1000萬(wàn)以上至1125萬(wàn)元以下最高可借八至九成，上限900萬(wàn)元（以較低者為準(zhǔn)），1125萬(wàn)至1500萬(wàn)元最高八成；1500萬(wàn)以上至1715萬(wàn)元最高七至八成，上限1200萬(wàn)元（以較低者為準(zhǔn)）；1715萬(wàn)以上至3000萬(wàn)元，最高可借七成。按揭年期方面，大部分銀行會(huì)以“75減”樓齡或人齡計(jì)算，上限為30年。不過(guò)，不少唐樓樓齡超過(guò)45年，申請(qǐng)按揭時(shí)一般都不能承造30年按揭。

　　質(zhì)素參差 估價(jià)難度高

　　至于估價(jià)方面，由于唐樓成交疏落，銀行難以根據(jù)最近成交價(jià)為單位進(jìn)行估價(jià)。加上唐樓樓齡較高，銀行估價(jià)更為嚴(yán)謹(jǐn)，或會(huì)派員上門(mén)驗(yàn)樓視察，若發(fā)現(xiàn)單位質(zhì)素參差，欠缺保養(yǎng)，或涉及大規(guī)模改動(dòng)如僭建或違規(guī)改建成?房，銀行會(huì)根據(jù)情況而調(diào)低估價(jià)，甚至拒絕批出按揭。每間銀行的估價(jià)準(zhǔn)則各不相同，建議一次過(guò)向數(shù)間銀行申請(qǐng)按揭、貨比三家，選取最理想的估價(jià)。

　　最后，唐樓按揭申請(qǐng)較為復(fù)雜及嚴(yán)格，加上銀行或會(huì)派員驗(yàn)樓，審批或比一般私樓需時(shí)，建議買(mǎi)家及早做好準(zhǔn)備，預(yù)留至少兩至三個(gè)月時(shí)間申請(qǐng)按揭，以免失預(yù)算。有需要的買(mǎi)家可向大型按揭轉(zhuǎn)介公司查詢，協(xié)助比較不同銀行的按揭計(jì)劃，從而選擇最適合的按揭方案。