現(xiàn)在的香港樓市十分奇怪，租金由2023年春季開始進(jìn)入上升趨勢，直到現(xiàn)在升勢仍算凌厲，很多租客變相在幫業(yè)主供樓，卻不趁這個最好時機(jī)去買樓。

　　更加奇怪的是剛公布的香港M3（M2+有限制牌照銀行等機(jī)構(gòu)的存款及可轉(zhuǎn)讓存款證）顯示，香港的資金量又再破新高，去到17.8萬億港元。無論活期儲蓄或定期存款，港元、人民幣和美元的資金都大增。在此情形之下，香港銀行居然還收緊按揭，與市場?復(fù)蘇的趨勢相背離，縱使在強(qiáng)勁因素下不斷改善，樓市短期的確是有下跌的壓力。

　　近期銀行融資服務(wù)出現(xiàn)不穩(wěn)定情況，有關(guān)問題不斷擴(kuò)大，正為市場累積風(fēng)險。筆者認(rèn)為，特區(qū)政府應(yīng)留意和合適作出介入，掌握適當(dāng)?shù)氖袌鲋刃?，以避免問題作過度的發(fā)酵。

　　銀行重估物業(yè)價格的背景下，的確會因新估價和之前相差太大，銀行要求借款人“補(bǔ)倉”，筆者認(rèn)為銀行避免風(fēng)險是合情合理的，但當(dāng)“純粹補(bǔ)倉潮引發(fā)借款人賤賣物業(yè)的現(xiàn)象”出現(xiàn)得比“欠供款者引發(fā)的危機(jī)”還要大的時候，市場掌握不到銀行借貸的進(jìn)退尺度。除了銀行與銀行之間會互相踐踏之外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察，以上的情況在非住宅的商業(yè)信貸出現(xiàn)，雖然表面上影響不大，但已令到主導(dǎo)購買力幾乎完全停頓，對市場造成內(nèi)傷。

　　住宅的按揭也在收緊，主要是從樓花開始。近年樓花升幅的確高于樓市指數(shù)表現(xiàn)，屯門區(qū)的呎價曾在十多個月由1.1萬去到1.7萬至1.8萬元，再加上部分樓盤有高回傭，當(dāng)樓價下跌，銀行便全面收緊，增加潛在買家的不安。

　　筆者認(rèn)為，市場似乎荒廢了二、三十年前的樓花發(fā)售“按揭保證”或“慣例”。以前樓花發(fā)售前，都會有銀行的按揭保證配合。即是說到入伙后，縱使樓價下跌都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行一早評估了風(fēng)險，亦不需要考慮市場出現(xiàn)互相踐踏的情況。更加重要就是，這種樓花保證的做法，間接令到銀行必須在價格上取共識，價格去得太高銀行就自然不肯做按揭保障。

　　成交前先了解物業(yè)估價

　　筆者覺得上述制度現(xiàn)在是荒廢了，應(yīng)該對有關(guān)的市場轉(zhuǎn)變做一些研究。我們一定要尊重銀行避風(fēng)險的權(quán)利，但也要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復(fù)更好的秩序。

　　二手市場近期有不好的風(fēng)聲傳出，有報道指不同銀行開始在按揭年期上限方面，包括樓齡上限和借款人年齡上限作出更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)南拗?，這與市場的?復(fù)蘇是背離的。不過，筆者公司的按揭部暫未找到一間銀行承認(rèn)收緊按揭，希望有關(guān)消息只是傳言。

　　就算二手市場的按揭銀行轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，其實(shí)也不影響用家，但在彈性上就減少了很多商量的余地。為保障精明消費(fèi)者，地產(chǎn)代理應(yīng)該在成交前找到銀行，掌握估價和買家的負(fù)擔(dān)。