首次置業(yè)人士一般傾向透過按揭保險公司承造高成數(shù)按揭,當(dāng)中按揭保險公司會向買家收取按揭保費,但按揭保費表長達(dá)13頁,要買家消化相關(guān)資料實屬難事。因此,筆者為大家整合出五個影響按揭保費的關(guān)鍵位。
1)樓價、按揭成數(shù)及按揭年期
按揭保費根據(jù)樓價、按揭成數(shù)及按揭年期而計算。一般情況下,樓價愈高、按揭成數(shù)愈多或按揭年期愈長,按揭保費率會跟隨上升。此外,保費根據(jù)按揭成數(shù)而分階梯(如70%以上至75%、75%以上至80%、80%以上至85%、85%以上至90%),愈高階梯,保費率愈高。假設(shè)購買600萬元物業(yè),年期30年,如申請85%按揭,保費率為1.41%;如申請86%按揭便會跌入下一個階梯,保費率隨即增加至2.16%,可見相差1%的按揭成數(shù)或會令保費大大增加。
2)定按計劃VS浮按計劃
選用定息按揭計劃所收取的按揭保費一般會比浮息按揭計劃(H按及P按)低,但現(xiàn)時定息按揭計劃的實際息率比浮息按揭高,即使保費較低的情況下,近乎所有新造按揭買家仍傾向選用浮息按揭計劃。
3)買家及擔(dān)保人有否持其他按揭貸款
有買家申請按揭時仍有為其他按揭借貸人作擔(dān)保,亦有買家在收入未能通過“供款與入息比率”的情況下,透過加擔(dān)保人增加入息,這些買家或擔(dān)保人因本身有按揭貸款在身,新造按揭物業(yè)的保費率亦會有所增加。
4)首置人士VS非首置人士
首置人士申請按揭保險可享有比非首置人士更低的按揭保費率。在一般情況下,承造七成以上按揭需要申請按保及繳交保費,而首置人士可享“5%保費特惠”。簡單來說,即樓價1500萬元或以下的物業(yè),首置人士申請70%以上至75%按揭可免去支付保費;若果為非首置人士,則要支付相應(yīng)的保費。
5)臨時買賣合約簽訂日期
早年購買樓花物業(yè)并選用建筑期付款方法的買家要注意,于2023年7月7日或以后簽訂臨時買賣合約,按揭保費計算方式會與于2023年7月7日前簽訂臨約有所不同,買家應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的按揭保費表計算保費。另外,首置樓花買家于2024年2月27日或以前簽訂臨時買賣合約,如現(xiàn)時才上會并申請高成數(shù)按揭時,需要通過壓力測試要求,如未能通過便需要增加保費。