圖：2021年7月開始，居民部門預(yù)期房價下跌的占比持續(xù)走高

　　當前內(nèi)地房地產(chǎn)的核心矛盾是估值偏貴、預(yù)期偏弱、庫存偏高，外在表現(xiàn)為供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、價格下跌。要通過政策調(diào)控來緩解地產(chǎn)的壓力，本質(zhì)上是要改變目前市場供過于求的現(xiàn)狀，讓住房的供給和需求重新收斂至均衡的狀態(tài)，要么增加需求，要么減少供給。

　　5月17日出臺的一攬子房地產(chǎn)支撐政策主要分成兩類：一類是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)住房公積金貸款利率的需求端政策；另一類是推出3000億元保障性住房再貸款，用于支持地方收購已建成未出售商品房的供給端政策。

　　刺激需求的第一個政策是降首付比例。在本次政策出臺之前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線首套、二套住房首付比例；本次進一步下調(diào)5個百分點的首付比例，將首套、二套房最大杠桿比例由此前的5倍、3.3倍提升到6.7倍、4倍。

　　盡管杠桿空間比此前更大，但最終是否選擇加杠桿，取決于居民部門對于房價的預(yù)期。根據(jù)人民銀行的《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，2021年7月開始，居民部門預(yù)期房價下跌的占比持續(xù)走高，由2021年6月的10%提升至2024年3月的22%，房價預(yù)期可能在2021年就出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

　　筆者認為，在預(yù)期上行階段，首付比例對購房行為的約束類似于拉繩子，居民部門加杠桿意愿較強，首付比例對購房需求有實質(zhì)性約束，邊際放松可以使更多的購房需求得到釋放；而在預(yù)期下行階段，居民部門對杠桿的使用原本就較為謹慎，首付比例下調(diào)的效果可能還取決于居民預(yù)期的變化。

　　刺激需求的第2個政策是取消房貸利率下限。人民銀行在2023年1月允許房價連續(xù)3個月同環(huán)比下跌的城市，自主決定首套貸利率下限。截至今年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，已經(jīng)有75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限，本次在全國層面取消房貸利率下限的邊際改變可能需要進一步觀察。

　　需求端政策，無論是首付比例的下調(diào)、房貸利率下限的取消、公積金貸款利率的下降，還是限購政策的放松，能夠起到的作用主要都是讓受到限制的住房需求被更好地釋放。住房需求的決定性因素是人口、城鎮(zhèn)化、人均住房面積、自然折舊等因素，其變化是一個緩慢的過程。

　　出發(fā)點在于保障房建設(shè)

　　供給端的“地產(chǎn)收儲”政策，筆者認為主要出發(fā)點是“保障房建設(shè)”。

　　一方面，根據(jù)國務(wù)院副總理何立峰在全國切實做好保交房工作視頻會議上的講話，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，即收儲的根本目的是用作保障性住房，要求是根據(jù)籌建保障性住房的需要來確定收儲規(guī)模。

　　如果“政府收儲存量房”的出發(fā)點是“保障房建設(shè)”，那么收儲的資金壓力可能并不大。按照“十四五”期間全國計劃籌建保障性住房近900萬套、年均約180萬套、單套面積不超過70平方米來計算，如果全部通過收儲來籌集房源，每年大約需要1.3萬億元（人民幣，下同）。

　　如果以目前新房均價七折收購，完成“十四五”期間保障性住房籌建計劃所需的資金將下降至每年8800億元左右，租金收益率將由當前的2.2%提升至3.1%，高于當前10年期地方債收益率2.5%，也略高于人行在《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》中規(guī)定的租賃住房購房貸款利率上限3%。

　　本次地產(chǎn)收儲政策中，人行明確要求收購后需迅速配售或配租，這也是站在保障性住房經(jīng)營的角度，減少空置期，提高保障性住房的運營效率。地產(chǎn)收儲的推進有助于緩解一部分房企的現(xiàn)金流壓力，但在“迅速配售或配租”的要求之下，對住房的供需缺口的影響可能仍有待觀察。

　　另一方面，人行也強調(diào)了在地產(chǎn)收儲作保障房的過程中，地方政府、工薪群眾、房企、銀行自愿參與。在自愿參與的前提下，推進的節(jié)奏可能存在不確定性。2023年2月，人行創(chuàng)設(shè)了租賃住房貸款支持計劃，但截至2024年3月末，1000億元總額度僅使用了20億元，推進速度相對較慢。本次政策中，人行決定將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款，即額度由此前的1000億元提升到當前的3000億元，實際新增2000億元。