圖：擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。

　　近期中央和地方推出的一系列房地產支持舉措，都是為了實現(xiàn)保供給、促需求和穩(wěn)房價的目標。其中，拉動需求、穩(wěn)定房價并扭轉房價下行預期是關鍵。而在地方政府收購存量商品房方面，須注意不能增加地方政府隱性債務。

　　樓市新政是對4月份政治局會議“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實，標志著新一輪房地產去庫存的開啟。

　　拉動需求成為關鍵

　　擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。根據是否涉及舊房賣出，購房需求可分為新增需求和置換需求；同時根據購房鏈條發(fā)起方的不同，新增需求和置換需求各自又都可進一步細分為居民主導和政府主導。因此，房地產需求端政策重點圍繞這四類需求進行部署和開展。

　　其一，居民出于居住或投資目的而購置的首套、二套、三套等住房，是新增需求的主要來源。政策的重點是降低居民購房門檻和成本，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、提供購房補貼等。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳、天津、海南省以外，各地已全面放開限購；5月17日，有關部門宣布，將首套和二套房最低首付比例分別下調至15%和25%，取消全國層面首套和二套房房貸利率下限，下調公積金貸款利率0.25個百分點。

　　其二，政府向房企收購待售商品房，用作保障性住房，是對常規(guī)新增需求的重要補充。政府承擔著刺激購房需求和增加保障性住房供給的雙重責任，干脆打通供需兩端，由政府來消化部分存量商品房，并將之轉化為保障性住房。

　　其三，居民剛性購房需求偏弱背景下，“以舊換新”的改善性置換需求受到重視。置換鏈條中，“認房不認貸”、“換新補貼”等政策降低了新房購買端的門檻和成本，但難點和堵點在于舊房能否順利賣出去。為加快舊房流轉，激活置換需求，各地推出了多種住房“以舊換新”政策：1）中介幫賣代售，居民、中介、房企三方合作，出售舊房和鎖定新房房源同步推進，中介優(yōu)先代售舊房，若未順利售出，房企同意無條件退房；2）市場化舊房換購，先由房企收購居民的二手房，再由居民購買房企的新房；3）政府回購收儲，國資平臺收購居民的二手房，用作保障性住房或重新出售，同時要求居民選購指定范圍內的新房。

　　其四，若對城中村改造、棚戶區(qū)改造等實行貨幣化安置，也會產生置換需求，只是將“以舊換新”中當期的二手房供給變?yōu)榱宋磥淼男路抗┙o。貨幣化安置中，居民舊房拆遷后，1）政府提供拆遷款或房票，由居民自主購買新房；2）政府向房企集中收購待售商品房，用于拆遷安置。

　　除了需求端發(fā)力以外，供給端也要做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房信心。5月17日，有關部門宣布：1）打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。2）進一步發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。3）妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產企業(yè)緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

　　首先，目前政府收儲主要分為兩類：

　　一是收購存量新房，受中央政策支持。按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

　　二是收購二手房，地方自主出臺。地方政府為暢通“賣舊買新”置換鏈條，由國資平臺收購部分二手房，用作保障性住房或重新出售。資金來源包括地方財政、城投平臺自籌資金等。

　　筆者預計政府收儲將以存量新房為主，二手房規(guī)模較小。資金來源上，新房收儲有人行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲更依賴地方財政；前期收儲和后續(xù)管理上，新房方便集中收購和統(tǒng)一管理，二手房則需分散處置，更加復雜；問責風險上，新房收儲可依據規(guī)范流程開展，二手房收儲的自主操作空間較大，容易產生利益輸送問題。

　　由于政府收儲是用作保障性住房，而保障性住房是滿足工薪收入群體剛性住房需求，因此收購的商品房將以小戶型為主；且不宜大規(guī)模鋪開，應集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域。

　　其次，收儲存在三個政策難點：

　　一是部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有一定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。

　　配售型保障性住房的原則是“保本微利”。如果政府向房企收購新房，再以可負擔的價格配售給受保障群體，便要求收購價相較市場價有較大折扣，否則要么政府虧本，要么價格偏高以致缺乏吸引力。

　　配租型保障性住房則要比較租金回報率和資金成本。保障性住房再貸款的政策利率是1.75%，期限1年，可展期4次，人行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，因此收購主體的貸款利率要更高。2024年4月，上海、深圳、廣州、北京的二手房租金回報率分別僅為1.75%、1.61%、1.58%、1.43%，租金無法覆蓋利息支出及運營維護成本。

　　2023年2月，人行創(chuàng)設租賃住房貸款支持計劃，在重慶市、濟南市、鄭州市、長春市、成都市、福州市、青島市、天津市等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。但截至2024年3月，1000億元（人民幣，下同）的額度僅使用了20億元，反映出政府收儲在落地中面臨一定難度。

　　二是保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是一二線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是三四線城市。

　　三是地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是三四線城市去庫存，大概率還是需要地方財政提供支持。

　　5000億元足夠嗎﹖

　　再次，5000億元的收儲規(guī)模是否足夠？

　　3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。但市場普遍認為，消化存量商品房的收儲規(guī)模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過5萬億元。

　　一是政策啟動初期，5000億元的收儲規(guī)模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改貨幣化那樣大規(guī)模鋪開，而是集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域；同時，市場化運作的政府收儲面臨一些難點，推進可能相對緩慢。

　　二是，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2023年人行新增5000億元PSL（抵押補充貸款）額度，支持保障性住房等“三大工程”建設。

　　三是，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改善的效果或不止5000億元。如果政府收儲穩(wěn)步推進，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。

　　最后有關收儲的預計效果。一方面，政府收儲將帶來積極作用：加快存量商品房去庫存，改善房地產市場供需失衡問題；加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求；助力保交樓和“白名單”機制，加快房企回籠資金。另一方面，受制于前面提到的三個政策難點，本輪政府收儲去庫存的效果可能不如上一輪棚改貨幣化，但相應地，也不太會引發(fā)房地產過熱和房價大漲的副作用。