圖：特區(qū)政府將居屋第二市場(chǎng)擔(dān)保期延長(zhǎng)至50年后，居屋交投量大增。

　　根據(jù)香港房委會(huì)資料，3月份錄得402宗居屋第二市場(chǎng)的成交，按月大增209宗或逾1倍，更是2023年3月以來(lái)首次重返單月逾400宗水平。而部分樓齡逾20年屋苑的成交由寂靜轉(zhuǎn)趨活躍，未補(bǔ)價(jià)居屋的交投增加，反映社會(huì)向上流動(dòng)的效果得到大大的提升。

　　這是源于一班立法會(huì)議員在咨詢(xún)民意之后，體會(huì)到居屋第二市場(chǎng)因?yàn)闃驱g的關(guān)系失去了特區(qū)政府的擔(dān)保，所以往往只借到六成左右的按揭，即是說(shuō)要支付四成首期，大量浪費(fèi)了近20多萬(wàn)個(gè)可免補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)讓的居屋潛在供應(yīng)。同時(shí)，因?yàn)檩^新的居屋就可以借九成按揭，購(gòu)買(mǎi)力自然集中在新居屋身上。于是，較新的居屋呎價(jià)接近1萬(wàn)元，舊的居屋呎價(jià)則是7000元左右，這是不公平的分配，而同樣的舊樓在私樓市場(chǎng)都可以借到九成按揭。

　　可借九成按揭 交投大增

　　筆者經(jīng)營(yíng)公司所在的屯門(mén)及天水圍，很多居屋已經(jīng)超過(guò)特區(qū)政府提供的30年擔(dān)保期，于是按揭成數(shù)由最高的一按九成（白表）或九成半（綠表），大跌至擔(dān)保年期外的最高一按六成了。相關(guān)物業(yè)因?yàn)樽霾坏礁叱蓴?shù)按揭，而成交稀少。

　　譬如，屯門(mén)區(qū)兆麟苑居二市場(chǎng)在2023年9月至2024年2月的半年時(shí)間里，平均每月僅3宗成交，但當(dāng)2024年3月1日起特區(qū)政府將居二擔(dān)保期由30年延長(zhǎng)至50年后，兆麟苑居二市場(chǎng)錄8宗成交，增長(zhǎng)1.67倍；同區(qū)富健花園居二市場(chǎng)的成交更錄得3倍增長(zhǎng)，以及3月份全港居二市場(chǎng)成交按月倍增。

　　目前居二市場(chǎng)的放盤(pán)情況，兩房單位入場(chǎng)約260萬(wàn)元，三房單位入場(chǎng)約350萬(wàn)元，未補(bǔ)地價(jià)公屋入場(chǎng)90萬(wàn)至120萬(wàn)元在屯門(mén)區(qū)均有選擇，令到基層多了置業(yè)機(jī)會(huì)，而且價(jià)格便宜。

　　有立法會(huì)議員建議“白居二”的配額由目前4500個(gè)增加至最少2萬(wàn)個(gè)，并相應(yīng)調(diào)高一人申請(qǐng)者的配額，以善用市場(chǎng)上所釋放出的二手居屋供應(yīng)，推動(dòng)更多有力置業(yè)者投入市場(chǎng)，從而盤(pán)活換樓及整體樓市的氣氛。

　　上述建議筆者是同意的，但更加要留意的是候補(bǔ)機(jī)制，現(xiàn)時(shí)候補(bǔ)機(jī)制不夠靈活，令到?jīng)]有用到配額或是放棄居屋第二市場(chǎng)配額的名額不可以特殊被候補(bǔ)出來(lái)。民生無(wú)小事，但是很多人不明白民生之所需，我們?cè)谑袌?chǎng)上不斷反映的看法，往往要等以十年計(jì)的時(shí)間才會(huì)遇上一些聽(tīng)得明白的議員，所以筆者覺(jué)得大家應(yīng)該用審慎謙卑的態(tài)度去重新關(guān)注民生所需。

　　很多研究房屋政策的專(zhuān)家都只看一手住宅供應(yīng)，而忘記了二手供應(yīng)才是最大供應(yīng)庫(kù)。如居屋第二市場(chǎng)用二手供應(yīng)去滿(mǎn)足基層人士，其實(shí)不單只“平、靚、正”，而且更加重要的是節(jié)省了大量興建一手物業(yè)的公帑。在香港財(cái)政緊絀的當(dāng)下，善用二手供應(yīng)去解決住屋供應(yīng)是一個(gè)最有效的方向。