圖：市場有意見認(rèn)為，未來十年的公屋和資助出售房屋的建設(shè)量，應(yīng)從目前的“七三比”調(diào)整至“五五比”。

　　2018年，特區(qū)政府在《長遠(yuǎn)房屋策略》中將公營和私營房屋新增供應(yīng)比例定為 “七三比”，即新增房屋供應(yīng)中，70%為公營房屋，30%為私人房屋。而在公營房屋中，公屋與資助出售房屋的新增供應(yīng)比例亦為“七三比”。在這兩個“七三比”要求下，過去數(shù)年特區(qū)政府將資源大量向公屋傾斜，不惜代價增建公屋，以期縮短公屋輪候時間，讓?房居民盡快上樓。

　　作為特區(qū)政府公營房屋計劃執(zhí)行者，房委會長年免費獲取土地興建公屋，用以出租；或以低價獲取土地興建資助出售房屋（目前包括綠置居和居屋），用以出售，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)內(nèi)部的“收支平衡”。房委會的財政運作大體可視為“以資助出售房屋養(yǎng)公屋”，即以售賣資助出售房屋所得，來支付公屋的建筑費用及其他開支。

　　大增公屋 公共財政添壓

　　翻查房委會年報及相關(guān)文件會發(fā)現(xiàn)，隨著公屋規(guī)模不斷膨脹，房委會支出持續(xù)上升，財政負(fù)擔(dān)越來越大。

　　其一，公屋建筑開支增幅驚人。作為最大的開支項目，房委會每年均動用巨額資金作建筑開支。以過去五個財政年度（2018/19-2022/23）為例，房委會一共撥出逾900億元作建筑開支，比上一個五年期高出近20%，當(dāng)中近六成興建公屋，金額超過500億元。而特區(qū)政府未來將加緊追趕公屋供應(yīng)目標(biāo)，公屋的建筑開支勢必進(jìn)一步上漲。到2027/28年度，房委會預(yù)計用于公屋的建筑費用，將跳升至215億元——單單一年的金額，已等同過去五年的40%。不僅如此，房委會進(jìn)而指出，在2027/28年度之后，建筑開支還會以倍數(shù)速度增長。換言之，在目前公屋、居屋“七三比”的構(gòu)成下，公屋建筑費用的上升幅度只會更大，勢必對房委會現(xiàn)金流造成巨大壓力。

　　其二，公屋恒常開支負(fù)擔(dān)日重。公屋落成后，房委會還要承擔(dān)其終生的管理、維修和行政費用，以維持公屋屋村的日常運作。有關(guān)費用不菲，現(xiàn)已成為房委會第二大開支。過去五年，公屋單位從79萬個增加至82萬個，相應(yīng)支出亦越滾越大，五年間直接管理費用上升了19%，維修及改善工程費用上升了25%，其他經(jīng)常開支亦上升28%。龐雜的支出，已令房委會過去五年在公屋運作賬目錄得一次赤字。因公屋規(guī)模迅速擴張，下個五年期的房委會公屋總量將近90萬個，不但新單位要管理，舊單位亦要維修或重建，連帶的開支必然再度疊加。按房委會推測，從2024/25年度開始，公屋運作賬目將連續(xù)四年錄得赤字，到2027/28年度，有關(guān)虧損將高達(dá)43億元。

　　事實上，上述兩方面只反映了特區(qū)政府建設(shè)和營運公屋的部分負(fù)擔(dān)。房委會用于建設(shè)公屋的土地由特區(qū)政府無償提供，當(dāng)中不少土地由公共財政花了極大的代價才獲得。比如，我們花500億元搬遷沙田污水處理廠，或者花幾十億搬遷鉆石山配水庫，就是為了騰出土地來建公屋。此外，還有耗資300億元的簡約公屋、100億元的過渡性房屋，投入驚人，卻只能用幾年?？梢哉f，公屋是公共財政真正的“無底深淵”。

　　缺上流空間 年輕一代躺平

　　若公屋能真正解決香港的房屋問題，盡管財政負(fù)擔(dān)沉重，大家都應(yīng)該接受。但問題在于，目前集中資源、不惜代價建公屋，其實是“落錯了藥”，不但解決不了今日的問題，更會制造出明天的問題。

　　筆者認(rèn)為，公屋輪候時間長，并不是供應(yīng)問題，而是需求問題。2002年，特區(qū)政府開始停建資助出售房屋，歷時超過十年，直至2014年末才恢復(fù)推出。但恢復(fù)供應(yīng)后，資助出售房屋的供應(yīng)量一直嚴(yán)重低于公屋。作為公屋與私樓之間的房屋階梯和夾心階層的置業(yè)選擇，資助出售房屋的供應(yīng)量嚴(yán)重不足，讓既無資格輪候公屋、亦無能力購買私樓的夾心階層——也就是年輕人自嘲的“窮中產(chǎn)”——嚴(yán)重受壓，其生活境遇往往還不如公屋中的基層。

　　結(jié)果，公屋成了不少市民的“最佳選擇”，部分人士不得已刻意控制收入、向下流動來輪候公屋，公屋輪候冊上的申請數(shù)目從2002-2003年度的9.2萬個，上升到2023年9月底近23萬個，是二十年前的2.5倍，當(dāng)中超過9.6萬個屬“非長者一人申請者”。按房委會統(tǒng)計，2022年，這批“非長者一人申請者”平均年齡36歲，四成人擁有專上、大專或以上學(xué)歷——擁有大好前途的青年人，被迫向下流“躺平”來等公屋，實屬香港悲哀。

　　其實，在房委會同一份報告已顯示，公屋申請中，有24%“一般申請者”和42%“非長者一人申請者”有意購買資助出售房屋，雙雙創(chuàng)下有紀(jì)錄以來的新高，可見公屋輪候人士并不視公屋為唯一選項。若他們的置業(yè)需求得到滿足，公屋輪候人數(shù)將快速下降。

　　而房屋階梯的缺乏，亦讓公屋居民難以向上流動，公屋流轉(zhuǎn)大大受阻，輪候公屋的人難上樓。過去二十年，特區(qū)政府平均每年收回的公屋單位占公屋總量約1%，當(dāng)中大部分是因居民去世等原因而交回，只有少量公屋居民因踏上置業(yè)階梯而交回。顯然，公屋早已不是“踏腳石”，而變成了“陷阱”，居民住進(jìn)去就難走出來。

　　此外，特區(qū)政府一直聲稱，通過大量建公屋，讓?房居民盡快上樓，但這個邏輯并不成立。根據(jù)前運房局的報告，2021年，已申請公屋的?房戶占48.4%，而48.6%的?房住戶并沒有申請公屋，相當(dāng)一部分人不申請的理由為“超出入息或資產(chǎn)上限”。這項說法某程度上跟統(tǒng)計處去年的“?房報告”內(nèi)容脗合。該報告發(fā)現(xiàn)，?房中的最大組別，為月入2萬元或以上的住戶，占比34.2%?？紤]到?房住戶大多為1人至2人家庭，可以推斷這些家庭應(yīng)已超出輪候公屋的入息上限——他們需要的，根本不是公屋，而是公屋之上的房屋臺階。此外，?房中尚有相當(dāng)數(shù)量的住戶沒有香港身份證，包括雙非家庭、申請難民身份的外籍人士等。對于這部分人士，我們亦不可能用公屋來解決他們的房屋問題。

　　今時今日，香港超過30%的家庭居住在公屋當(dāng)中，這個比例在筆者能查到數(shù)據(jù)的全球經(jīng)濟體中位列第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其他經(jīng)濟體（若比較公營租住房屋比例，新加坡約為4.6%，日本5%、韓國5.2%，內(nèi)地亦為個位數(shù)，歐洲最高為英國，約20%）。若公屋的比例繼續(xù)不斷膨脹，而公屋之上的臺階卻缺失，必然導(dǎo)致社會基層不斷坐大，但無法向上流。

　　綜上，筆者認(rèn)為香港缺的不是公屋，而是公屋之上的房屋臺階，特別是以居屋為主的資助出售房屋；集中資源不惜代價建公屋的思維，是時候扭轉(zhuǎn)了。

　　宜增資助出售房屋比例

　　筆者建議特區(qū)政府調(diào)整資源分配，適當(dāng)增建資助出售房屋、減少新建公屋。此舉能顯著緩解房委會財政壓力，協(xié)助房委會開源節(jié)流，逐步走入可持續(xù)的良性循環(huán)。

　　對房委會而言，資助出售房屋是其主要收入來源，對維持房委會綜合運作賬目的財政穩(wěn)定尤其重要。如去年，資助出售房屋的盈余便占房委會綜合運作盈余76%，遠(yuǎn)高于五年前的55%，當(dāng)中兩年的盈余占比，更沖破90%。

　　除了開源，此舉亦能節(jié)流，由于資助出售房屋的大部分管理維修工作，均由業(yè)主自理，因此房委會恒常維護(hù)資助出售房屋的開支遠(yuǎn)低于公屋。2022/23年度，全港有約82萬個公屋單位及51萬個房委會轄下的資助出售房屋，包括居屋、綠置居、租置計劃單位等。若比較兩類房屋一年所需的恒常開支，便會發(fā)現(xiàn)后者的平均費用低得多。

　　龐大的公屋體系，對香港而言是要付出代價的，其中既包括財政上巨大和長期的付出，更重要的是，這代表香港將有大批市民，包括勞動人口，住在一個收入受到限制的房屋體系，嚴(yán)重影響了向上的階層流動。

　　故此，筆者建議特區(qū)政府調(diào)整《長遠(yuǎn)房屋策略》，將未來十年的公屋和資助出售房屋的建設(shè)量，從目前的“七三比”調(diào)整至“五五比”。

　　從特區(qū)政府財政角度來說，此舉能減少為公屋提供土地所需的財政投入、增添房委會收入及減省后續(xù)的恒常開支，從而緩解財政壓力。

　　而從社會利益的角度來看，此舉能讓協(xié)助公屋居民踏出公屋、向上流動，并騰出公屋給輪候的居民；亦解決夾心階層的居住問題，讓他們不至于被迫限制收入向下流來輪候公屋；更能讓?房中大量無資格輪候公屋的夾心階層有自置居所的可能性，助其向上流動，壯大中產(chǎn)。