圖：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，以及2023年12月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。本期數(shù)據(jù)有四大看點(diǎn)：

　　一是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的亮點(diǎn)在竣工

　　2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.0913萬(wàn)億元（人民幣，下同），比上年下降9.6%，降幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大。施工投資指標(biāo)方面，房屋施工面積83.8364億平方米，比上年下降7.2%；新開(kāi)工面積9.5376億平方米，下降20.4%；竣工面積9.9831億平方米，增長(zhǎng)17.0%。

　　從2023年12月單月情況來(lái)看，新開(kāi)工與施工面積同比增速再次轉(zhuǎn)為負(fù)值，分別為-13.8%和-11.6%；而對(duì)比之下竣工面積同比增速走闊至13.4%，結(jié)合當(dāng)月建筑業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI）顯著擴(kuò)張推測(cè)，年末開(kāi)發(fā)投資的重心可能主要落在保交樓等現(xiàn)有項(xiàng)目的竣工上。

　　全年來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的各項(xiàng)均有明顯下行，全年新開(kāi)工面積相當(dāng)于2019年高點(diǎn)的42%，100個(gè)大中城市口徑下的土地成交面積相當(dāng)于2019年的70%。全國(guó)土地成交情況未作公布，可能下降幅度大于百城數(shù)據(jù)。

　　二是重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售出現(xiàn)階段性回暖

　　2023年，商品房銷(xiāo)售面積11.1735億平方米，比上年下降8.5%；商品房銷(xiāo)售額11.6622萬(wàn)億元，下降6.5%。兩項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)降幅都繼續(xù)擴(kuò)大。2023年12月份，70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比均與上月持平，分別為-0.4%和-0.8%；同比分別為-0.9%和-4.1%，降幅有所擴(kuò)大。

　　12月單月來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速還在走低。但在30個(gè)大中城市口徑下，新房銷(xiāo)售面積同比降幅收窄了3.7個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。在北京、上海房地產(chǎn)政策放松的帶動(dòng)下，重點(diǎn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售階段性回暖。與之對(duì)應(yīng)的是，各線城市新房、二手房均價(jià)指數(shù)的同環(huán)比數(shù)據(jù)中，一線城市二手房環(huán)比有所好轉(zhuǎn)。

　　全年來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積收于11億平方米出頭的水平，相比2021年接近18億平方米的高點(diǎn)下降了將近四成，但依然是不低的水平。70個(gè)大中城市新房、二手房均價(jià)指數(shù)環(huán)比自年中進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，同比在全年均為負(fù)值，且彈性較強(qiáng)的二手房市場(chǎng)降幅更為明顯，表明居民削減大宗支出的傾向增強(qiáng)，也側(cè)面反映房地產(chǎn)投資屬性有所淡化。

　　三是房地產(chǎn)長(zhǎng)期需求下移

　　更為嚴(yán)峻的問(wèn)題反映在同日公布的人口數(shù)據(jù)中。自2022年出生人口數(shù)跌破1000萬(wàn)人后，2023年出生人口數(shù)進(jìn)一步下滑到902萬(wàn)人，出生率也從6.77‰下降至6.39‰。相應(yīng)地，人口總數(shù)比上年末減少208萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率從-0.6‰下降至-1.48‰。

　　同其他國(guó)家對(duì)比，出生率從10‰下降至6‰，日本用了三十二年，韓國(guó)用了十五年，中國(guó)只用了四年，下降速度較快。這也意味著，數(shù)年后房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求水平將有明顯下移。2024年或是疫情影響解除后，結(jié)婚生育情況相對(duì)理想的一年，出生率下滑趨勢(shì)可能有所好轉(zhuǎn)。

　　四是地產(chǎn)企穩(wěn)關(guān)鍵看增量政策的接續(xù)

　　中央金融工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及相關(guān)部委重要會(huì)議均強(qiáng)調(diào)“一視同仁”、“三大工程”等，支持房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前行業(yè)仍需政策持續(xù)發(fā)力呵護(hù)，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)政策將進(jìn)入新一輪寬松期，可能的措施有：

　　一是支持各地繼續(xù)因城施策放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等各類(lèi)限制。其中，一線城市可能逐漸松動(dòng)非核心區(qū)域限購(gòu)，二套房貸利率及首付比例還有調(diào)整空間。

　　二是優(yōu)化財(cái)稅政策，加大購(gòu)房補(bǔ)貼向多孩家庭、引進(jìn)人才等傾斜，降低房屋交易個(gè)稅和增值稅。

　　三是繼續(xù)發(fā)揮“三支箭”作用，擴(kuò)大對(duì)房企、尤其是民營(yíng)房企合理融資需求的金融供給。

　　四是加快保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三大工程”建設(shè)。此外，還將完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度來(lái)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“三大工程”配套制度、改革預(yù)售及土拍等供給制度建設(shè)或是探索方向。

　　在政策端持續(xù)發(fā)力之下，2024年房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資增速有望完成筑底。一、二線城市成交先行企穩(wěn)，帶動(dòng)其他城市預(yù)期轉(zhuǎn)好與信心恢復(fù)；考慮到成交結(jié)構(gòu)中占比更大的是三、四線城市，以及二手房的分流效應(yīng)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額可能繼續(xù)縮量，同比降幅收窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受保交樓拉動(dòng)效果減弱及土地購(gòu)置費(fèi)持續(xù)走低的影響，增速或仍為負(fù)值；但抵押補(bǔ)充貸款（PSL）資金落地及“三大工程”建設(shè)發(fā)力將起到緩釋和支撐作用，開(kāi)發(fā)投資降幅有望收窄。

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