高喊“去地產(chǎn)化”的順鑫農(nóng)業(yè)，近期在房地產(chǎn)收并購市場(chǎng)上卻又有新動(dòng)作。

 

　　日前，順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）發(fā)布公告稱，擬以自有現(xiàn)金，購買全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“順鑫佳宇”)持有的位于北京市順義區(qū)的兩棟樓宇資產(chǎn)，預(yù)計(jì)交易總金額不超過19.86億元

 

　　從2019年開始，順鑫農(nóng)業(yè)就喊出了“剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的口號(hào)，但多年過去，這項(xiàng)計(jì)劃始終沒有什么實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，而且還一直在拖累公司利潤。如今順鑫農(nóng)業(yè)再度購置商業(yè)資產(chǎn)，不由引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的討論。

 

　　對(duì)于該筆交易，順鑫農(nóng)業(yè)在公告中解釋稱是為了優(yōu)化順鑫佳宇負(fù)債表，同時(shí)滿足公司自有辦公場(chǎng)地的持有需求等。但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這似乎只是一場(chǎng)內(nèi)部“輸血”的戲碼。

 

 

　　資料顯示，順鑫佳宇是順鑫農(nóng)業(yè)的全資子公司。2013年11月，順鑫農(nóng)業(yè)以773.45萬元收購了控股股東順鑫集團(tuán)持有的順鑫佳宇4%股權(quán)，將其作為公司涉足房地產(chǎn)后在境內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。多年來，順鑫佳宇已在國內(nèi)成功開發(fā)了“陽洲鑫園、順鑫瀾庭、寰宇中心、海南順鑫富海家園、順鑫頤和天璟”等項(xiàng)目。

 

　　據(jù)了解，本次交易的兩棟樓宇資產(chǎn)包括辦公、商業(yè)及車位，建筑面積總計(jì)12.2萬平方米，評(píng)估價(jià)值合計(jì)19.86億元。其中，商務(wù)中心建面6.39萬平方米，評(píng)估值10.26億元；寰宇中心建面5.81萬平方米，評(píng)估值9.59億元。截至2023年3月底，標(biāo)的資產(chǎn)賬面原值16.44億元，已計(jì)提折舊3.48億元，賬面凈值12.96億元。

 

　　截至評(píng)估基準(zhǔn)日，相比19.86億元的擬交易價(jià)，這兩棟樓宇的資產(chǎn)增值率約53.17%。

 

　　盡管在交易公告中，順鑫農(nóng)業(yè)表示本次資產(chǎn)交易事項(xiàng)不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，亦不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。但在外界看來，這屬于同一實(shí)際控制人之下的關(guān)聯(lián)交易，說順鑫農(nóng)業(yè)在給子公司“輸血”并不為過。“因?yàn)轫橏渭延钅壳耙呀?jīng)嚴(yán)重資不抵債，無法賣出好價(jià)錢。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦支持這一觀點(diǎn)。

 

　　如果交易完成，這筆收購對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)而言，意味著減少了20億元現(xiàn)金并增加了相應(yīng)規(guī)模流動(dòng)性較差的自持物業(yè)，從而提升了順鑫農(nóng)業(yè)的經(jīng)營難度和業(yè)績回報(bào)壓力；對(duì)于順鑫佳宇而言，則是獲得了20億元現(xiàn)金，順利實(shí)現(xiàn)了物業(yè)銷售去化和套現(xiàn)，獲得了較大的業(yè)績改觀和財(cái)務(wù)優(yōu)化。

 

　　當(dāng)初進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，順鑫農(nóng)業(yè)也曾對(duì)順鑫佳宇寄予厚望。但現(xiàn)實(shí)是，收購?fù)瓿僧?dāng)年，順鑫佳宇就虧損了9641.34萬元。數(shù)據(jù)顯示，2013年，順鑫佳宇負(fù)債高達(dá)62.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.33%。

 

　　于是在2014年，順鑫農(nóng)業(yè)便提出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行收縮性調(diào)整，這也使得順鑫佳宇當(dāng)年盈利了8219.19萬元?？珊镁安婚L，不待公司填補(bǔ)完上一年的虧損，順鑫佳宇就繼續(xù)陷入了虧損的死循環(huán)。2016年，順鑫佳宇開始出現(xiàn)資不抵債的情況；到2022年，公司已經(jīng)在7年時(shí)間內(nèi)虧掉了27.64億元。

 

　　由于房地產(chǎn)投資回報(bào)周期較長，容易對(duì)公司形成大量的資金占用，過去幾年，順鑫佳宇的其他應(yīng)收款也常年保持在70億元以上，這也令順鑫農(nóng)業(yè)負(fù)債攀升。2017年，順鑫佳宇負(fù)債總額高達(dá)70.51億元，在順鑫農(nóng)業(yè)的總負(fù)債中占比超過60%。2021年，順鑫農(nóng)業(yè)賬面有息負(fù)債更是高達(dá)68.73億元，產(chǎn)生的利息費(fèi)用達(dá)2.62億元，超過了當(dāng)年凈利潤。

 

　　連年的虧損令順鑫農(nóng)業(yè)“苦不堪言”，于是在2019年，公司直接表示擬退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)?？墒侵钡饺缃?，順鑫農(nóng)業(yè)仍在地產(chǎn)邊緣“苦苦掙扎”。

 

　　交易公告顯示，2022年，順鑫佳宇累計(jì)營業(yè)收入6.76億元，凈利潤虧損達(dá)8.42億元，已經(jīng)入不敷出。截至去年年底，順鑫佳宇資產(chǎn)總額約54.1億元，凈資產(chǎn)則為-26.75億元，已嚴(yán)重資不抵債。在此情況下，順鑫農(nóng)業(yè)收購順鑫佳宇相關(guān)資產(chǎn)的動(dòng)作也引來巨大爭議。

 

 

　　早在2021年12月，順鑫農(nóng)業(yè)就曾發(fā)布公告稱，為聚焦主營業(yè)務(wù)，公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司順鑫佳宇100%的股權(quán)。但此后很長一段時(shí)間內(nèi)，這一轉(zhuǎn)讓計(jì)劃都沒有任何動(dòng)靜。

 

　　2022年4月，曾有投資者對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)提問，順鑫佳宇股權(quán)出讓進(jìn)行到了哪一步？彼時(shí)公司回應(yīng)稱，本次預(yù)掛牌事項(xiàng)旨在公開征集意向受讓方，待有意向受讓方報(bào)名后，公司將嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定履行標(biāo)的股權(quán)的審計(jì)評(píng)估、內(nèi)外部決策審批、正式掛牌等手續(xù)，并將根據(jù)相關(guān)進(jìn)展情況分階段履行信息披露義務(wù)?？墒堑侥曛校橏无r(nóng)業(yè)2022年中報(bào)顯示，公司仍在“繼續(xù)積極尋找潛在合作方。”

 

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)持續(xù)低迷，各方紛紛保守前行，對(duì)目前順鑫農(nóng)業(yè)來說，順鑫佳宇無疑成了“燙手的山芋”。

 

　　在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拖累下，2022年，順鑫農(nóng)業(yè)遭遇了上市24年來首次虧損。根據(jù)年報(bào)，去年全年公司錄得營收116.78億元，同比下降21.46%；凈虧損錄得6.73億元，同比減少758.08%。對(duì)于業(yè)績虧損的原因，公司歸結(jié)于剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大幅計(jì)提減值及疫情帶來的影響。

 

　　此外本次虧損，還導(dǎo)致順鑫農(nóng)業(yè)從前延續(xù)多年的分紅傳統(tǒng)被打破。2022年，公司計(jì)劃不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本。而這一結(jié)果，也引來了投資者的憤怒。

 

　　今年3月27日，在順鑫農(nóng)業(yè)2022年業(yè)績會(huì)上，有投資人一連提出十余個(gè)涉房問題，質(zhì)疑公司地產(chǎn)剝離進(jìn)度太慢。甚至有投資者質(zhì)問：“房地產(chǎn)到底怎么才能剝離？已經(jīng)嚴(yán)重影響上市公司收益了，股價(jià)低迷也是國有資產(chǎn)流失！”另外還有投資者直言：“房地產(chǎn)為何不能像其它國企一樣由控股母公司收購？直接宣布解散關(guān)門，也比這樣年年吸母公司血要強(qiáng)。”

 

　　對(duì)于這些提問，順鑫農(nóng)業(yè)管理層并沒有正面回應(yīng)，而是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)之前的話：整體剝離有一定的不確定性，但公司退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心不變。

 

　　公司管理層稱：“地產(chǎn)項(xiàng)目外埠項(xiàng)目基本完成住宅去化，北京項(xiàng)目也在積極推進(jìn)去化。在主動(dòng)去化的同時(shí)，公司也在尋求整體或部分項(xiàng)目剝離方案，以盡快解決歷史遺留問題。”

 

　　年報(bào)顯示，目前順鑫佳宇還有四個(gè)項(xiàng)目處于銷售階段，兩個(gè)在北京順義，一個(gè)在海南文昌，一個(gè)在內(nèi)蒙古包頭。其中位于順義的站前商業(yè)金融街二期項(xiàng)目，2022年的結(jié)算金額僅有73.33萬元，結(jié)算面積為179.26平方米，占計(jì)可售面積的0.13%，銷售進(jìn)度十分緩慢。

 

 

　　截至2022年末，順鑫佳宇尚有土地儲(chǔ)備占地面積59.49萬平方米，在建項(xiàng)目5個(gè)。其中，位于順義的站前商業(yè)金融街二期項(xiàng)目累計(jì)結(jié)算面積6.59萬平方米，占計(jì)容建筑面積的40.70%。同期，公司還有一個(gè)牛欄山下坡屯項(xiàng)目仍在開發(fā)，累計(jì)結(jié)算面積占計(jì)容總面積的48.20%。

 

 

 

　　對(duì)于從前的順鑫農(nóng)業(yè)來說，白酒、房地產(chǎn)及豬肉三大業(yè)務(wù)曾是拉動(dòng)公司業(yè)績?cè)鲩L的“三駕馬車”。但隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸成為順鑫農(nóng)業(yè)的負(fù)擔(dān)，另外兩大業(yè)務(wù)也相繼出現(xiàn)了狀況。

 

　　2022年，順鑫農(nóng)業(yè)白酒業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收81.09億元，同比減少20.7%；豬肉業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收27.73億元，同比減少24.4%。值得注意的是，去年公司豬肉業(yè)務(wù)的收入降幅不僅超過了全年?duì)I收降幅，更是創(chuàng)下了近四年來的新低。

 

　　對(duì)于豬肉業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，順鑫農(nóng)業(yè)表示，受行業(yè)和市場(chǎng)需求影響，公司生豬養(yǎng)殖、肉食品加工產(chǎn)業(yè)承壓，導(dǎo)致豬肉業(yè)務(wù)收入有所下降。其中屠宰業(yè)務(wù)收入為25.56億元，同比減少22.84%。

 

　　目前來看，白酒業(yè)務(wù)仍支撐著順鑫農(nóng)業(yè)收入的“半壁江山”，在全年收入中占比69.44%，豬肉業(yè)務(wù)則占比23.32%。不過從去年行業(yè)情況來看，在消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下，公司旗下經(jīng)典二鍋頭、百年牛欄山、魁盛號(hào)系列等50元以上高檔白酒，還有陳釀、傳統(tǒng)二鍋頭等10元以下低檔白酒，去年的收入都同比出現(xiàn)了下滑。

 

　　作為低線光瓶酒市場(chǎng)的龍頭，順鑫農(nóng)業(yè)曾憑借陳釀牛欄山（“白牛二”）向全國擴(kuò)張，成為光瓶酒市場(chǎng)份額最大的公司。但近年來，隨著中國白酒產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及消費(fèi)升級(jí)，百元以下盒裝酒更多地被高品質(zhì)光瓶酒取代，光瓶酒價(jià)格帶持續(xù)延伸，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。在此背景下，主打50元以下價(jià)格帶的順鑫農(nóng)業(yè)遭遇了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

 

　　另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，隨著白酒“新國標(biāo)”實(shí)施，順鑫農(nóng)業(yè)的核心白酒大單品“白牛二”岌岌可危。根據(jù)“新國標(biāo)”規(guī)定，白酒不得使用食品添加劑，而“白牛二”因配料中含有食用香精，因此被“踢”出了白酒行業(yè)。

 

　　盡管順鑫農(nóng)業(yè)已第一時(shí)間將食用香精從主力產(chǎn)品中剔除，但數(shù)據(jù)顯示，2022年“白牛二”的銷量已經(jīng)同比下滑了23.72%至3.02億升。

 

　　目前，順鑫農(nóng)業(yè)已將“白牛二"的名稱由“陳釀白酒”改為“陳釀酒”，以計(jì)劃重頭再來。此外，為了進(jìn)一步豐富光瓶酒產(chǎn)品線，公司還補(bǔ)充了“牛欄山一號(hào)”、“金標(biāo)陳釀”等產(chǎn)品，以重新穩(wěn)固“民酒”地位。

 

　　資料顯示，“金標(biāo)陳釀”于2022年5月上市，主打“純糧陳釀更地道”，是一款順應(yīng)“新國標(biāo)”出來的純糧固態(tài)升級(jí)白酒，單瓶售價(jià)在30至40元區(qū)間。據(jù)了解，順鑫農(nóng)業(yè)預(yù)計(jì)用4年時(shí)間，將“金標(biāo)陳釀”打造成為“中國白酒30至40元價(jià)格帶純糧光瓶酒第一大單品”，并定下了到2025年底力爭完成年銷售1500萬箱的目標(biāo)任務(wù)。

 

　　年報(bào)顯示，2022年“金標(biāo)陳釀”全國化推廣符合順鑫農(nóng)業(yè)預(yù)期，完成了既定銷售目標(biāo)。不過對(duì)此其目前在公司營收中的占比，這項(xiàng)新品對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)業(yè)績的拉動(dòng)作用不甚明顯。數(shù)據(jù)顯示，盡管去年42.3度500ml牛欄山陳釀白酒(金標(biāo))銷量大增1479.71%，但總量卻只有“白牛二”的1/30。

 

　　值得一提的是，在白酒高端化發(fā)展的同時(shí)，千億光瓶酒賽道競爭也在加劇。中國就業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2024年光瓶酒市場(chǎng)規(guī)模有望突破1500億元，這也引得相關(guān)名企開始爭相布局。目前，五糧液、瀘州老窖、郎酒等多家酒企都已相繼做出進(jìn)一步的價(jià)格帶下沉，這也給順鑫農(nóng)業(yè)帶來不小競爭壓力。

 

　　“近幾年，在醬香酒、清香酒崛起后，二鍋頭之類的品類遭遇較大的挑戰(zhàn)。而越來越多的光瓶酒出現(xiàn)，對(duì)二鍋頭市場(chǎng)的蠶食也比較明顯。”中國食品產(chǎn)業(yè)分析師朱丹蓬表示，以順鑫農(nóng)業(yè)的品牌和綜合實(shí)力來看，公司在高端酒板塊存在一定短板，公司產(chǎn)品在北京有一定粉絲，但從全國范圍來看，沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。

 

　　柏文喜也指出，目前順鑫農(nóng)業(yè)的白酒業(yè)務(wù)下滑十分明顯，已經(jīng)退出了百億陣營。同時(shí)，公司核心白酒單品“白牛二”也因?yàn)樾聡鴺?biāo)受到影響，致使順鑫農(nóng)業(yè)在光瓶酒市場(chǎng)中的地位遭遇挑戰(zhàn)。“公司要想走出困境，可能需要加快剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)發(fā)，在努力提升白酒業(yè)務(wù)的同時(shí)積極探索業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型了。”

 

　　未來，在順鑫佳宇無人接盤，地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)侵蝕業(yè)績的情況下，順鑫農(nóng)業(yè)如何在光瓶酒市場(chǎng)破局？大公快消持續(xù)觀察。