8月5日，為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點(diǎn)研究國(guó)內(nèi)28城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)，發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），首次盤點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。

 

　　具體到調(diào)研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。據(jù)悉，本次報(bào)告基于貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，結(jié)合對(duì)5萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研結(jié)果，橫向比較各城市的住房空置現(xiàn)狀，并從微觀和宏觀分析其影響因素，進(jìn)而分析該地區(qū)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。

 

 

　　對(duì)于空置住房的定義，國(guó)內(nèi)外并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在此次調(diào)研方法上，貝殼研究院選取平臺(tái)連接的資深經(jīng)紀(jì)人——即入職三年及以上業(yè)務(wù)“老人”，對(duì)其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房定義為“空置住房”，并對(duì)不同小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

 

　　住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。通常來(lái)說(shuō)，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　此次貝殼研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。

 

　　住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

 

圖：重點(diǎn)城市住房空置率概況

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

 

　　分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

 

　　需要特別說(shuō)明的是，本次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計(jì)口徑會(huì)整體偏低。即便如此，內(nèi)地28個(gè)大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國(guó)、加拿大、法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)。

 

圖：各國(guó)（地區(qū)）住房空置率（%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD（2021）

 

　　那么，為何不同城市、不同區(qū)域結(jié)構(gòu)性差異較大呢？影響空置水平具體有哪些因素呢？

 

 

　　從宏觀層面分析，購(gòu)房門檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。

 

　　首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。國(guó)內(nèi)研究表明，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18%），住房需求會(huì)下降。

 

　　比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。

 

　　同時(shí)，城市購(gòu)房門檻的約束。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國(guó)購(gòu)房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房?jī)r(jià)也越低。

 

圖：分線城市住房空置率與居民購(gòu)房按揭比例

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

 

　　此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)?？罩寐视傻偷礁吲琶叭坏纳钲凇⒈本?、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

 

 

　　在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

 

　　就房屋本身的屬性來(lái)看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯差異。

 

圖：小區(qū)樓齡與空置率的關(guān)系

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

 

　　老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢(shì)教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。

 

　　反觀次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購(gòu)買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來(lái)看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對(duì)較高，因此住房空置率更高。

 

　　從物業(yè)類型看，同一個(gè)城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。

 

圖：不同類型小區(qū)的住房空置率

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

 

　　如北京整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區(qū)的平均空置率高達(dá)20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場(chǎng)景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營(yíng)，部分別墅用于度假等。

 

 

　　對(duì)于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認(rèn)為一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

 

　　其合理性在于，中國(guó)整體城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的熱點(diǎn)城市，比如成都、杭州和合肥等。相對(duì)較高的空置率，有助于平穩(wěn)接納人口涌入，避免了住房供應(yīng)緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租過(guò)快上漲，空置房屋起到了較好的緩沖作用。

 

　　其風(fēng)險(xiǎn)在于，從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過(guò)多的體現(xiàn)。

 

　　在空置房風(fēng)險(xiǎn)治理上，境外城市治理經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。本次研究發(fā)現(xiàn)，境外住房空置率較低，是因?yàn)槭浅钟锌罩米》康某杀据^高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，法國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞以及中國(guó)香港均設(shè)有住房空置稅。相比之下，中國(guó)內(nèi)地沒(méi)有相關(guān)房產(chǎn)稅、空置稅征收，導(dǎo)致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。