哈爾濱樓市政策再松綁！

 

　　3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)宣布，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（下文簡稱《通知》）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

 

　　據(jù)了解，此次擬廢止的政策于2018年出臺，曾規(guī)定在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

 

　　對此，合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅表示，從哈爾濱本身來講，一方面希望通過放松樓市的政策調(diào)控，給市場注入穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價的發(fā)展動力，提高政府稅收、投資等方面，另一方面也是希望通過職住平衡，為哈爾濱吸引更多人才。

 

 

　　事實上，近年來哈爾濱樓市呈現(xiàn)下行趨勢，房地產(chǎn)市場成交量逐年走低。

 

　　據(jù)黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)據(jù)，哈爾濱2021年上半年的房產(chǎn)市場成交量和2019年同期相比下降了42%。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年8月份哈爾濱商品房的成交面積同比下降了26%，成交金額同比下降了33%，供應(yīng)面積環(huán)比上升了249%。

 

　　郭毅認為，盡管近幾個月以來頻出利好政策，但對于哈爾濱樓市來說，此前的政策調(diào)控帶來的實際效果有限。

 

　　郭毅表示，目前看來，哈爾濱等地的房地產(chǎn)市場并沒有很大的房價泡沫，也沒有相對旺盛的投資需求。而且對于哈爾濱來說，人口大量外流衍生出樓市成交的疲軟狀態(tài)，再加上房地產(chǎn)開發(fā)投資處于下行狀態(tài)，上述以及類似政策的出臺并沒有達到很好的提振樓市的作用。

 

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月，哈爾濱新房價格已連續(xù)8個月同比下跌；二手房已連續(xù)11個月同比下跌，連續(xù)5個月環(huán)比下跌。2021年該市商品房成交面積為310.6萬平方米，同比降幅48.0%。

 

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認為，自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數(shù)次疫情反復(fù)影響，市場成交一直探底，購房者保持觀望態(tài)度。

 

　　除了市場層面的供大于求、購房者的觀望態(tài)度，哈爾濱開發(fā)商拿地也是變得愈發(fā)謹慎。

 

　　據(jù)了解，2021年哈爾濱供應(yīng)商住地塊共34宗，同比下降65.7%。其中有28宗成功出讓，同比下降71%，全年土拍攬金約157億元，成交建面約484萬㎡。

 

　　而且值得注意的是，2021年哈爾濱土地成交主要集中在上半年的2月份和4月份，而下半年明顯遇冷，10月份土地成交為零。數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱土地市場平均成交樓面價約為3597.9元/㎡，較2020年2689.4元/㎡上漲33.78%。對此，有媒體稱，這與城芯板塊的稀缺土地成交脫不開關(guān)系。

 

　　在供需、市場和土地層面的三重壓力之下，哈爾濱本地的房地產(chǎn)市場亟待提振。

 

　　而對于此次出臺廢止區(qū)域性房地產(chǎn)的限售政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，哈爾濱對于過去階段性的樓市收緊政策進行廢除，也是基于市場和形勢的變化而調(diào)整的。“這充分說明限售政策的意義不大，同時也標(biāo)志著房地產(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容開始減少，也是整體樓市政策放松的一個重要體現(xiàn)。”

 

　　嚴躍進認為，房地產(chǎn)政策真正放松，不完全會體現(xiàn)為各地出臺放松性的條款，也可能也會體現(xiàn)在對某些既有過于嚴苛、過于緊收的政策進行取消，這也是房地產(chǎn)政策放松的一個重要體現(xiàn)。

 

　　郭毅也表示，哈爾濱自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于下行狀態(tài)，沒有很好的代償性產(chǎn)業(yè)能夠作為該市的經(jīng)濟支柱，也沒有太大吸引外來職業(yè)人才的能力，取消區(qū)域性限售等政策對其來說可以起到局部緩解的作用。

 

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增也認為，2022年各地積極落實因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步向需求端側(cè)重，購房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)，但整體預(yù)期仍偏弱。若哈爾濱廢除限售政策落地實施，預(yù)計未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M，主動積極調(diào)整。但在房住不炒主基調(diào)下，熱點城市調(diào)整預(yù)期較小，但預(yù)計更多涉及市場調(diào)整壓力較大的城市。

 

 

　　事實上，這已經(jīng)是近半年來哈爾濱第二次出臺樓市利好政策。

 

　　2021年10月，哈爾濱住建局等9部門聯(lián)合制定了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（下文簡稱“哈十六條”），從供需兩端出臺多條利好樓市的措施。

 

　　“哈十六條”在供給端出臺了多條支持房企加速銷售等方面的政策，其中包括降低預(yù)售許可標(biāo)準、分期支付土地價款、支持房企促銷活動等。在需求端，提出了對人才和新市民給予購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限以及降低公寓居住成本等舉措。

 

　　2021年11月，沈陽也有所動作。一則《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場限制性政策的通知》流傳于網(wǎng)絡(luò)。財聯(lián)社報道稱，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行壓力，沈陽市房產(chǎn)局召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放松限購限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

 

　　除了東三省之外，今年以來全國多個城市也在積極出臺樓市利好政策。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，截至3月21日已有近60個城市放松樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款、購房補貼等層面。

 

　　三月初，鄭州明確取消了“認房又認貸”，這也讓鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市。

 

　　從金融端來看，1月20日，央行將5年期LPR下調(diào)5個基點至4.6%，這也是時隔20個月后，央行首次下調(diào)這一數(shù)值。

 

　　隨后，貸款額度也出現(xiàn)明顯寬松。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月103個重點城市房貸平均放款周期減少至34天，較上月縮短4天，接近2020年三季度的最快速度。

 

　　有市場人士分析，在政策放寬、信貸額度重置的支持下，2022年二季度全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)可能會有所回暖，甚至超出預(yù)期。

 

　　對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，開年以來各線級城市，在公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管、信貸額度重置等多方面的激勵下提振了市場信心，對數(shù)據(jù)平穩(wěn)起到了支撐作用。

 

　　另外，開發(fā)投資保持增長，對年度房地產(chǎn)市場穩(wěn)定釋放積極信號。在行業(yè)面臨壓力較大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了增長，這與年初部分城市的“土拍開門紅”以及“保交付”在政府和企業(yè)的高度重視直接相關(guān)。

 

　　開發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，也預(yù)示著行業(yè)的基本面得到了穩(wěn)定，但同時需要看到行業(yè)面臨的流動性壓力依然較大，從央行公布的2月金融相關(guān)數(shù)據(jù)看，購房消費端的需求疲弱態(tài)勢沒有的到本質(zhì)改善。后續(xù)還需要企業(yè)和政府以及金融機構(gòu)共同努力，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，特別是在購房消費信心方面急需提升。